DICTAMEN TÉCNICO SOBRE LA VIABILIDAD DEL CAMBIO DE USO DEL SUELO EN FAVOR DEL DESARROLLO DENOMINADO “LOMAS DE ATOTONILCO”
DICTAMEN TÉCNICO SOBRE LA VIABILIDAD DEL CAMBIO DE USO DEL SUELO EN FAVOR DEL DESARROLLO DE INTERÉS SOCIAL DENOMINADO “LOMAS DE ATOTONILCO” POR PARTE DE LA EMPRESA “BANTERRA, S.A. DE C.V.” en un predio que se ubica a 12 km al norte de la ciudad de San Miguel de Allende, a un costado de la comunidad de “Rancho Viejo” con acceso por la carretera a Dolores Hidalgo; en que se pretende construir 8,000 viviendas involucrando 4 títulos de propiedad.
El pretendido desarrollo comprende una superficie total a desarrollar de 205.38 has, en 8 MACROLOTES, con el fin de alojar en 7 años a 40,000 NUEVOS HABITANTES a una distancia aproximada de 12 KM DE LA CABECERA MUNICIPAL, en promedio, lo que significa incrementar en un 25% la población municipal total y en un 49.82% la población urbana que hoy se concentra en la ciudad de San Miguel de Allende.
LOCALIZACIÓN DEL DESARROLLO “LOMAS DE ATOTONILCO”
ATOTONILCO
EL
CORTIJO
RANCHO
VIEJO
VILLAS
SAN
MIGUEL
1. Se tuvo acceso al expediente de trámite de USO DEL SUELO (03/08/11) por parte de la Dirección de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial para detonar un desarrollo de alto impacto dentro del territorio municipal, solicitado por parte de los representantes de la empresa denominada BANTERRA, S.A. de C.V.
2. Los estudios consultados hasta el momento han sido: la Memoria Descriptiva del Proyecto, el Estudio de Compatibilidad Urbanistica, el Estudio de Impacto Ambiental, el Estudio de Impacto Vial, así como las recomendaciones emitidas por el Secretario Técnico del Consejo del IMPLAN (Instituto Municipal de Planeación de San Miguel de Allende), con la firma de 13 de los integrantes del mismo, de un total de 18 consejeros; mismo que según su propio texto, ha sido turnado a la Comisión de Desarrollo Urbano y Obra Pública del H. Ayuntamiento el día 20 de Julio de 2011.
3. El estado actual del trámite para la autorización del uso del suelo se encuentra muy avanzado, puesto que las dependencias municipales (Ecología y Medio Ambiente, Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial, Tránsito y Transporte Municipal y SAPASMA) y el mismo IMPLAN han firmado los dictámenes correspondientes, que aunque condicionados, se han emitido favorablemente.
Destaca el hecho de que aún no se cubren los dictámenes correspondientes relativos a riesgos urbanos por parte de Protección Civil; de delimitación de la zona paleontológica por parte del INAH (Instituto Nacional de Antropología e Historia), ni de validación del Impacto Ambiental, ni de la UNESCO, que refieran con claridad las limitantes y condicionantes al respecto; así como las áreas de afectación de la CONAGUA, si es que existen arroyos, cursos de agua o zonas de recarga del acuífero dentro del área del proyecto con posible afectación; instancias cuyos dictámenes deben ser considerados y evaluados dentro de la Comisión Intermunicipal para el Ordenamiento Territorial, según el Reglamento de Usos del Suelo Municipal (REZUS).
De entrada, se identifica que este trámite se pretende efectuar como una simple autorización de CAMBIO DE USO DEL SUELO DE UN PREDIO UNITARIO, cuando por su magnitud e impacto territorial debe sujetarse a lo dispuesto en los términos de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Guanajuato.
De las Políticas de Ordenamiento Territorial ARTÍCULO 28.- Para cumplir con los fines señalados en el párrafo tercero del artículo 27 de la Constitución Federal en materia de fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población, el ejercicio del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles ubicados en dichos centros, se sujetará a las normas contenidas en los planes de ordenamiento territorial correspondientes y, en su caso, a las declaratorias de provisiones, reservas, usos y destinos de áreas y predios. ARTÍCULO 29.- Los planes de ordenamiento territorial, de acuerdo a las cualidades para el aprovechamiento del suelo, el crecimiento de la población y la infraestructura instalada, establecerán las áreas del Municipio y de los centros de población sujetas a las siguientes acciones y políticas de desarrollo urbano: I.- Fundación de un nuevo centro de población; II.- Crecimiento de centros de población; III.- Conservación; y IV.- Mejoramiento. ARTÍCULO 30.-Los planes de ordenamiento territorial señalarán los requisitos, efectos y alcances a que se sujetarán las acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población y dispondrán las normas específicas con base en esta Ley, para: I.- La asignación de usos y destinos compatibles; II.- La formulación, aprobación y ejecución de los programas de desarrollo urbano que señalen las acciones, obras y servicios que deban realizarse; III.- La celebración de convenios con las dependencias y entidades públicas y la concertación de acciones con las representaciones de los sectores público, social y privado; IV.- La adquisición, asignación y destino de inmuebles por parte de los gobiernos estatal y municipales; V.- La promoción de estímulos así como la prestación de asistencia técnica y asesoría; VI.- La regularización de la tenencia de la tierra y de las construcciones; y VII.- Las demás que se consideren necesarias para la eficacia de las acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento.
Del Crecimiento de los Centros de Población ARTÍCULO 34.- El crecimiento de un asentamiento humano deberá orientarse de acuerdo a la estrategia planteada por un plan de ordenamiento territorial del centro de población, con base a las siguientes acciones: I.- La determinación de las áreas de expansión futura; II.- La participación del Estado y de los municipios en la formulación, aprobación y ejecución de los programas parciales de desarrollo urbano, a través de los cuales se incorporen porciones de la reserva a la expansión urbana y se regule su crecimiento; III.- La realización de acciones de infraestructura para el desarrollo inmobiliario de las áreas establecidas en el plan parcial de ordenamiento territorial; y IV.- El establecimiento de mecanismos de convenio y concertación entre las autoridades estatales y municipales y organismos del sector público, social o privado para el desarrollo de proyectos de urbanización de predios ubicados en las áreas a que se refieren las fracciones anteriores, a efecto de satisfacer oportunamente las necesidades de tierra que plantee la dinámica de crecimiento de los centros de población, en los términos de esta Ley y de los programas de desarrollo urbano respectivos. ARTÍCULO 35.- El crecimiento de centros de población en zonas ejidales, se ajustará a lo dispuesto en la Ley Agraria, en la Ley General de Asentamientos Humanos y a lo previsto en esta Ley.
En seguimiento a esto, y conforme a las consideraciones de la LEY ORGÁNICA MUNICIPAL PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO, se debe contemplar lo siguiente: ART. 23. Los municipios, previa declaratoria del Ayuntamiento, podrán contar con las siguientes categorías políticas, siempre y cuando el centro de población, reúna los requisitos que a continuación se establecen para cada caso: Ciudad. Centro de población que tenga la calidad de cabecera municipal o cuyo censo arroje un número mayor de 20,000 habitantes y los servicios de: agua potable y alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público, limpia y recolección de basura, mercados, panteones, rastros, calles pavimentadas, parques y jardines, bomberos, seguridad pública, tránsito, transporte público, unidad deportiva, servicios médicos, hospital, servicios asistenciales públicos, cárcel y planteles educativos de preescolar, primaria, secundaria y media superior. Villa. Centro de población cuyo censo arroje un número mayor de 7,000 habitantes y los servicios de: agua potable y alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, calles pavimentadas, servicios médicos, policía, mercado, panteón, lugares de recreo y para la práctica del deporte, cárcel y centros de educación preescolar, primaria, secundaria y media superior.
4. Se identifica contundentemente que el polígono que comprende el desarrollo pretendido NO SE ENCUENTRA CONSIDERADO DENTRO DEL Plan de Ordenamiento Territorial Municipal y del Centro de Población de San Miguel de Allende, NI EN EL ESQUEMA DE DESARROLLO URBANO DE LA COMUNIDAD DE ATOTONILCO, NI EN NINGÚN OTRO INSTRUMENTO DE PLANEACIÓN MUNICIPAL, cuya designación de uso conforme al Reglamento de zonificación y Usos del Suelo Municipal (REZUS), es de “FOMENTO ECOLÓGICO”, sintetizándose en lo siguiente:
4. RANCHO ATOTONILCO
5. VILLAS DE LABRADORES
6. LAS SÁBILAS
7
1.VILLAS DE SAN MIGUEL
2.BOSQUES DE ATOTONILCO
3.SONTERRA (PALMA REAL)
7. TORRES MOCHAS
5. Con respecto al tema sobre el trámite de licencias de USOS DEL SUELO, el REZUS indica lo siguiente:
NOM_MUNLOCNOM_LOCPOBTOTPOBMASPOBFEMSan Miguel de Allende0000TOTAL DEL MUNICIPIO160,3837587884505San Miguel de Allende0001SAN MIGUEL DE ALLENDE69,8113307136740San Miguel de Allende0236RANCHO VIEJO2,0019351066San Miguel de Allende0107LOS GALVANES1,364674690San Miguel de Allende0067LA CIENEGUITA1,241599642San Miguel de Allende0192PALO COLORADO1,172556616San Miguel de Allende0797NIGROMANTE1,144558586San Miguel de Allende0048LAS CAÑAS779365414San Miguel de Allende0015SANTUARIO DE ATOTONILCO635292343San Miguel de Allende0291SAN MIGUELITO507224283San Miguel de Allende0292SAN MIGUELITO DOS311156155San Miguel de Allende0432SAN FRANCISCO295140155San Miguel de Allende0074EL CORTIJO1376275San Miguel de Allende0957RANCHO LOS LABRADORES371423San Miguel de Allende0694NÚMERO 36 [GRANJA AVÍCOLA]18810San Miguel de Allende0911GRANJA R NÚMERO 2110**San Miguel de Allende0725ESCONDIDO (CODORNICES)7**San Miguel de Allende0809PARADA DEL MEZQUITE7**San Miguel de Allende0693GRANJA NÚMERO 235**San Miguel de Allende0880PEPE MERCADILLO514San Miguel de Allende0848SANTA VERÓNICA2**San Miguel de Allende0826SAKKARAH1**POBLACIÓN DE LA ZONA DE INFLUENCIA9,678POBLACIÓN A IMPACTAR79,489
PROPUESTA CONCEPTUAL DEL DESARROLLO
“LOMAS DE ATOTONILCO”
El desarrollo pretendido NO RESULTA COMPATIBLE con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial vigente, y por otra parte, en lugar del título de acreditación de la propiedad o “justo título” por parte de la empresa BANTERRA, S.A. de C.V., se presenta un “convenio de adhesión y aportación fiduciaria con derecho de reversión”, comprendiendo 4 títulos de propiedad que en su conjunto suman las 205.38 has. para el desarrollo pretendido (Art. 46, inciso b).
6. Respecto a la versión abreviada del Plan de Ordenamiento Territorial Municipal y del Centro de Población de San Miguel de Allende, Gto., publicada el 10 de Octubre de 2006 en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Guanajuato, el mismo contempla y establece una serie de consideraciones y conceptos de planeación con referencia al tratamiento de los usos del suelo dentro del territorio municipal
En los estudios y dictámenes revisados hasta el momento, no se expone el sustento técnico que da origen al proyecto, ni los argumentos que justifican la viabilidad del desarrollo de vivienda pretendido, con base en un análisis técnico sobre las necesidades reales de vivienda nueva o de su mejoramiento, ni las zonas o áreas en que se requiere su cobertura dentro del municipio o de la zona urbana de la ciudad; y sobre todo, en determinar la compatibilidad del desarrollo propuesto, con las actividades rurales y las posibles formas de integración de la población del desarrollo, con la población de las localidades a impactar, como tampoco las posibles opciones de convenir y acordar las modalidades para la dotación y el suministro del agua potable entre otros recursos y servicios, con las densidades pretendidas, ante las comunidades involucradas.
El Plan de Ordenamiento Territorial vigente establece claramente la necesidad de crecer de manera concentrada, compacta y densificada pero AL INTERIOR DE LA ZONA URBANA, E INTEGRANDO SU PERIFERIA, no plantea establecer “ciudades satélite” o “ciudades dormitorio” propias de un modelo de crecimiento industrial intensivo del mundo desarrollado, a menos que las vocaciones económicas del municipio cambien radicalmente por alguna razón inesperada, planeada, o inducida; sea por el interés y emplazamiento de empresas, unidades productivas, industriales o comerciales que generen gran cantidad de empleos y que requiera el soporte de grandes cantidades de vivienda.
Dentro del Municipio, tenemos el ejemplo del Fraccionamiento “El Nigromante”, que representa una comunidad urbana de carácter esencialmente habitacional de vivienda popular, inserta en una zona rural, convertida en semirural, cuyos habitantes en su gran mayoría se trasladan diariamente a trabajar a una localidad cercana, o bien, a la cabecera municipal; lo que propicia su exclusión social y una dependencia excesiva del automóvil y del transporte público, y que transitan sobre vías y caminos empedrados en mal estado de conservación.
El Plan de Ordenamiento Territorial vigente plantea contener el crecimiento hacia el exterior de la ciudad, de manera controlada, con un sentido de ir liberando de forma gradual y programada los espacios urbanos más saturados o más presionados, apostando a un menor consumo de suelo urbano y de recursos naturales, con menores gastos de infraestructura, que proporcione mejores condiciones de funcionamiento, conectividad e integración urbana.
En el Plan de Ordenamiento Territorial vigente, este modelo se plantea replicar dentro de las 11 micro-regiones planteadas desde 2006, pero en las localidades o grupos de localidades más desarrolladas de cada microregión, que aparecen como “cabeceras” de dichas Microregiones o Unidades de Gestión Ambiental Territorial, a escala de la misma y conforme a la problemática demográfica, territorial, socioeconómica y ambiental que acontece a su interior, para evitar en lo posible, el fenómeno de dispersión territorial; argumentos que no se interpretan de manera correcta dentro de los dictámenes emitidos por las dependencias involucradas, ni en los estudios presentados por la empresa BANTERRA, S.A. de C.V., revisados hasta el momento.
El Plan de Ordenamiento Territorial vigente en su versión abreviada establece el necesario consenso con la población para la toma de cualquier decisión sobre la planeación urbana y el desarrollo del municipio, que debe ser soportada con los estudios especiales de planificación urbana, es decir, debe realizarse un Plan de Ordenamiento Territorial y un Programa de Desarrollo Urbano de la zona que involucra las localidades a impactar, que permita vincular e instrumentar proyectos obras y acciones con los programas de otros niveles de planeación estatales y federales, proporcionando el soporte programático necesario para su crecimiento planificado e integral, considerando todos los aspectos técnicos, jurídicos, sociales, económicos, ambientales, culturales y territoriales pertinentes.
EN ESPECIAL, deben realizarse los ESTUDIOS GEO – HIDROLÓGICOS necesarios que permitan IDENTIFICAR LA CAPACIDAD DE SOPORTE DEL ACUÍFERO PARA EL CONSUMO ANUAL DE AGUA CON UN VOLUMEN APROXIMADO DE GASTO DE EXTRACCIÓN DE 3 MILLONES DE METROS CÚBICOS, (según dato obtenido del dictamen emitido por el IMPLAN) para el volúmen de población esperado y más aún: se requieren los concensos necesarios con las localidades involucradas.
En la versión abreviada del Plan de Ordenamiento Territorial Municipal y del Centro de Población de San Miguel de Allende publicada y vigente desde 2006, se fijan claramente los criterios para el tratamiento de los asentamientos humanos dentro y fuera de la zona urbana, criterios que obligatoriamente deben ser respetados y asumidos por las administraciones en turno.
Los planteamientos y enunciados del Plan de Ordenamiento Territorial emanaron a partir de diversos procesos de participación ciudadana y de planeación participativa a través de la celebración de varios foros de carácter público, motivados y orientados por la VISIÓN adoptada por la sociedad sanmiguelense en ese entonces, por lo que resulta sumamente lamentable que en este y en otros casos análogos, se desechen, se vulneren e ignoren sus indicaciones, postulados y cometidos; además, sin tomar en consideración las disposiciones de la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Guanajuato ni la apertura de la toma de decisiones hacia la participación más activa de la sociedad civil.
Y por consecuencia, lamentable también resulta que se promueva una planeación sin rumbo, se favorezca el desarrollo especulativo disperso y difuso; de acaparamiento del suelo urbano a escalas sin precedentes en este Municipio, a causa de graves omisiones, que fundamentalmente, pretenden convalidar una autorización de tal magnitud, que, aunque de forma condicionada, se ha dictaminado favorablemente la procedencia de este desarrollo por parte de las dependencias involucradas en su respectivo trámite, fundándose en un manejo inadecuado de cifras, y de manera intencional o no, se pretende generar este tipo de desequilibrios desde el escritorio, lesionando la calidad de vida alcanzada hasta hoy en el Municipio de San Miguel de Allende.
En este sentido, la sociedad sanmiguelense eligió adoptar el desarrollo ordenado integral y sustentable, como principal directríz de crecimiento y desarrollo de su Municipio desde el 2006.
Ante un macroproyecto que parte de cifras equivocadas, de falsas expectativas y que además se plantea fuera de la zona urbana, POR NINGÚN MOTIVO CALIFICA COMO SUSTENTABLE, y equivocadamente pretende romper con los esquemas fundamentales contenidos en el PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL MUNICIPAL Y DEL CENTRO DE POBLACIÓN DE SAN MIGUEL DE ALLENDE, GTO., publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Guanajuato el 10 de Octubre del 2010 y vigente hasta este momento.
Este macroproyecto solo considera el desarrollo hacia el interior de los polígonos que comprende el mismo, sin tomar en consideración las necesidades, requerimientos y condiciones, urbanas, ambientales, socioeconómicas y culturales de las comunidades cercanas y adyacentes, lo que solo se puede identificar, analizar e integrar dentro de un esquema de desarrollo urbano como instrumento de planificación, para programar la cobertura de los rezagos y carencias de proyectos y obras de urbanización, de infraestructura urbana, de dotación de servicios básicos y cobertura de equipamiento urbano, de toda una zona, sin descuidar el aspecto de la integración social y urbano – territorial de las comunidades existentes; destacando el hecho de que ni siquiera se tienen revisados ni aprobados los Planes de las 11 Microregiones Municipales realizados por la administración inmediata anterior.
Resulta un hecho que, para el Municipio de San Miguel de Allende no se requiere en este momento de un crecimiento tan acelerado propiciado por macroproyectos de la escala pretendida, puesto que la vocación de este municipio es totalmente distinta a las condiciones de otros municipios, en que las actividades productivas han adquirido mayores expectativas de crecimiento; las vocaciones singulares, propias del Municipio de San Miguel de Allende, se encuentran vinculadas principalmente con el turismo, la producción artesanal, la conservación del patrimonio edificado y de otras manifestaciones culturales, la preservación del paisaje y del medio ambiente, en armonía con un entorno rural y urbano libre de aglomeraciones y libre del acaparamiento del suelo destinado a la vivienda.
Se concluye que el planteamiento del desarrollo propuesto sobre los temas de vivienda y de planificación territorial adolece de una clara exposición de motivos, causas o circunstancias relevantes que ameriten detonar un proyecto de tales alcances y dimensiones, en el lugar propuesto y en congruencia con la escala territorial y demográfica del Municipio de San Miguel de Allende, comparativamente con la realidad económica y a las condiciones de empleo que actualmente prevalecen en el mismo.
Es decir, no se parte de un estudio sobre la problemática real en el tema de las necesidades actuales y futuras de VIVIENDA que prevalece en el Municipio de San Miguel de Allende, y que se relacione con la integración social, el empleo, el transporte público y la conectividad urbana.
Está comprobado con base en experiencias dadas en diversas ciudades latinoamericanas que los procesos de crecimiento acelerado, difuso y extendido han sido un fracaso y han generado fenómenos de exclusión social, de rechazo, discriminación y conflictos sociales entre la población nativa, y la llegada de población con diferentes costumbres, hábitos e ideologías.
Hoy, la apuesta de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y de la Industria de la Vivienda es DENSIFICAR HACIA LO ALTO, DENTRO DE LAS ÁREAS URBANIZADAS O EN SUS PERIFERIAS, MAS NO HACIA EL EXTERIOR DE LAS CIUDADES, con la creación de los llamados Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) con los que desarrolladores y gobierno buscan brindar viabilidad social y económica a macroproyectos (ciudades) que dediquen más terreno a parques, vialidades, servicios de salud, educativos y de negocios para que generen un ecosistema económico y social más humanizado y menos motorizado; sin embargo, el desarrollo propuesto se encuentra entre dos sitios con Declaratoria de Patrimonio Mundial de la Humanidad y muy próximo a una zona paleontológica de gran relevancia, por lo que con mayor razón se requiere de instrumentos de planeación previos a su posible detonación.
En Europa, los DUIS lograron rescatar el espíritu de la planeación urbana densa y sustentable, mediante el ordenamiento territorial, la movilidad de personas y su conectividad con el empleo y el comercio. En México, su ejecución apenas comenzó hace un par de años con la edificación de Valle San Pedro (de Urbi) en Valle de las Palmas, Tijuana; El Rehilete (de Urbanizadora del Bajío) en Villagrán, Guanajuato; y Natura (de Vive-ICA) en Monterrey, que imponen nuevas reglas al mercado de desarrollo inmobiliario, aunque sus empresarios aún mantienen serias dudas sobre la rentabilidad financiera de este modelo en el largo plazo.
Resulta claro que en San Miguel de Allende los DUIS podrían funcionar, sobre todo en las áreas periféricas a la ciudad, tanto para VIVIENDA NUEVA como para MEJORAMIENTO DE VIVIENDA, en todas aquellas zonas en que se han instalado gradualmente los asentamientos humanos irregulares, como lo son: el Ejido de Tirado, el Ejido de Los Lopez, Landeta, Nuevo Pantoja, San Miguel Viejo, etc., y en el mejoramiento de barrios al interior de la zona urbana, pero se debe partir de información fidedigna, razonablemente interpretada y aplicada, para evitar caer en exageraciones extremas y sin sentido.
En términos llanos, los PROCESOS DE PLANEACIÓN deben ser gestionados DE ABAJO HACIA ARRIBA; es decir, deben generarse a partir de las necesidades reales de la población de San Miguel de Allende, Rancho Viejo, Atotonilco, Las Cañas, Los Galvanes y demás comunidades aledañas de la Micro Región Municipal No. 3 y su vinculación con las demás Micro Regiones colindantes, y de ahí, hacia la toma de decisiones de los funcionarios en turno, MAS NO EN PROCESO INVERSO, a partir de cifras alegres, o por desconocimiento en la interpretación de las mismas, ya que por consecuencia, los resultados de tales acciones serán contraproducentes en todos sentidos, en materia de sustentabilidad.
Al parecer se pretende generar una sobreoferta de vivienda innecesaria, que atraerá nuevos fenómenos sociales, problemas urbanos más agudos en el corto y mediano plazos, mayores presiones en la demanda de los recursos suelo y agua, como también en la prestación de los servicios públicos municipales desde distancias remotas con respecto al lugar donde se producirán los problemas.
Finalmente, al ubicarse el desarrollo “Lomas de Atotonilco” fuera de la ciudad, se estará propiciando la especulación con la tierra y empezará la aparición de agregados amorfos, que pretenderán adeherirse a las áreas desarrolladas, haciendo más complejo el control sobre la administración urbana del suelo, de la vía pública y el transporte público, de dotación de los servicios básicos de electrificación, agua potable, drenaje y alcantarillado en esta zona.
EN SÍNTESIS:
1. Para pensar en desarrollar una nueva ciudad integrando localidades importantes de este Municipio, como Atotonilco, Rancho Viejo, Las Cañas, Los Galvanes y otras, y de conformidad con las categorías establecidas en la Ley Orgánica Municipal para el Estado de Guanajuato, primero se deben tener vigentes LOS INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN MUNICIPAL respectivos, y dar cobertura a TODOS LOS REZAGOS en materia de OBRAS DE URBANIZACIÓN: PAVIMENTACIÓN DE CALLES, BANQUETAS, GUARNICIONES Y ALUMBRADO PÚBLICO; SERVICIOS BÁSICOS: LÍNEAS Y REDES DE AGUA POTABLE, DRENAJE Y ELECTRIFICACIÓN; EQUIPAMIENTO URBANO: EDUCACIÓN: AULAS Y ESCUELAS EN TODOS SUS NIVELES; HOSPITALES, PARQUES, CENTROS DEPORTIVOS, EDIFICIOS ADMINISTRATIVOS, CULTURALES, ASISTENCIALES, MERCADOS Y CENTROS DE ABASTO, ETC; Y SOBRE TODO: VIVIENDA NUEVA Y MEJORAMIENTO DE VIVIENDA, TANTO AL INTERIOR COMO EN LA PERIFERIA DE LA CIUDAD DE SAN MIGUEL DE ALLENDE, ASÍ COMO EN LAS 11 MICROREGIONES MUNICIPALES, de otra manera se estará generando un crecimiento sin sentido e incontrolable, disperso y difuso, DESAPEGADO DE LA VISIÓN DE LA SOCIEDAD SANMIGUELENSE, y DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN MUNICIPAL VIGENTES, y no un desarrollo tendiente a la sustentabilidad.
2. Sin estudios previos con manejo de datos claros, de vivienda, geohidrológicos, y de requerimientos para la dotación de equipamiento urbano, y sin la existencia de un instrumento rector de planificación urbana para la zona a impactar, compatible con los lineamientos del Plan de Ordenamiento Territorial Municipal vigente, NO SERÁ POSIBLE “BAJAR” O TENER ACCESO A NINGÚN TIPO DE RECURSOS PROVENIENTES DE LOS PROGRAMAS ESTATALES O FEDERALES PARA LOGRAR TODAS AQUELLAS INVERSIONES QUE SE REQUIEREN PARA GENERAR UNA NUEVA CIUDAD O UNA NUEVA ZONA URBANIZADA COMO LA QUE SE PRETENDE; es decir, primero se tendría que realizar un Plan de Ordenamiento Territorial y su Programa de Desarrollo Urbano, lograr su validación conforme a diversas CONSULTAS CIUDADANAS ABIERTAS a la opinión pública con la participación de la sociedad sanmiguelense, para que una vez puesto en vigencia, y si el caso lo amerita, estar en condiciones de poder emitir o no, cualquier autorización de uso del suelo con respecto al desarrollo denominado “Lomas de Atotonilco”.
* PARA VIVIENDA RESIDENCIAL, SE TIENE:
Zirándaro: 4,000 LOTES de 160 m2 con campo de golf según nota periodística de Cynthia Pérez, del Diario de Querétaro, de fecha 10 de julio de 2011 “…el desarrollo contará con un campo de golf ejecutivo de 9 hoyos, así como la academia de golf de Lorena Ochoa, aunado a ello en sus 148 hectáreas se proyectarán cerca de 4 mil viviendas en terrenos desde 160 metros cuadrados, además de parques lineales y una casa club.”
DESARROLLOS EN PROCESO EN SAN MIGUEL DE ALLENDE (09–12)
* PARA VIVIENDA MEDIA, SE TIENE:
Adicionalmente, se tienen ofertados para vivienda media, con un rango de costo de entre $365 MIL a los $650 MIL PESOS, las siguientes pequeñas lotificaciones, según el reporte de Banterra, que en su conjunto suman 2,240 UNIDADES DE VIVIENDA, lo que involucra potencialmente unos 10,000 habitantes a considerar.
- 62 Viviendas en SAN JORGE
- 512 Viviendas en LA PARROQUIA
- 279 Viviendas en SAN JAVIER
- 204 Viviendas en GUADALUPE MEXIQUITO
- 807 Viviendas en LAS BRISAS
- 281 Viviendas en LAS VISTAS
- 95 Viviendas en LOS MEZQUITES
* PARA VIVIENDA SOCIAL y MIXTA SE TIENE:
Polo Habitacional La Esmeralda: 3,857 lotes c/ viviendas desde $ 232,000.00 a $ 350,000.00, ubicado a 3 km al poniente de la ciudad de San Miguel de Allende. Este desarrollo identifica en 4,790 unidades la necesidad de vivienda social en el municipio; necesidad de la cual solo el 28% califica para un trámite crediticio de vivienda, según información presentada por la empresa Banterra al Ayuntamiento (26/jul/2011).
Lomas de Atotonilco: 8,000 lotes c/ vivienda en proceso de autorización, y a punto de pasar a aprobación del H. Ayuntamiento, con serias inconsistencias en los dictámenes emitidos por las dependencias municipales a partir de los estudios que exige el Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo Municipal, sin sustento ténico ni legal.
Lomas de Atotonilco: 8,000 lotes c/ vivienda en proceso de autorización, y a punto de pasar a aprobación del H. Ayuntamiento, con serias inconsistencias en los dictámenes emitidos por las dependencias municipales a partir de los estudios que exige el Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo Municipal, sin sustento técnico ni legal.
San José: 2,800 a 3,000 lotes c/ vivienda, promovido por la COVEG, en 47.0 has., a un costado de la localidad de San José de Corralejo, según invitación realizada a varios profesionistas locales por parte dela COVEG; con mezcla de vivienda económica TBI (Tipo Bajos Ingresos), Interés Social e Interés Medio.
Fraccionamiento La Paz: 627 lotes c/ vivienda, de las cuales se tienen construidas 125 unidades y cuenta con el permiso de venta.
HASTA AQUÍ, LA SUMA ASCIENDE A 21,724 LOTES O UNIDADES DE VIVIENDA, en tanto que las cifras de la CONAVI reflejan para San Miguel de Allende, los siguientes datos:
CONFRONTANDO ESTAS CIFRAS, SE REFLEJA UNA EVIDENTE SOBREOFERTA DE VIVIENDA, POR LO QUE, EN TEORÍA, LA DEMANDA REAL SE ENCUENTRA MÁS QUE CUBIERTA.
AHORA BIEN, SI SE TOMA EN CUENTA EL FACTOR DE 4.49 HABITANTES POR VIVIENDA, RESULTANTE DE DIVIDIR 160,383 HABITANTES ENTRE 35,683 VIVIENDAS PARTICULARES, SEGÚN LAS CIFRAS DEL ÚLTIMO CENSO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2010 PARA SAN MIGUEL DE ALLENDE; APLICANDOLO PARA LOS 21,724 LOTES O UNIDADES DE VIVIENDA, SE INCREMENTARÍA LA POBLACIÓN URBANA EN 97,541 NUEVOS HABITANTES (+ 121.50 %) EN MENOS DE 10 AÑOS; CUANDO LA POBLACIÓN URBANA ACTUAL QUE REPORTA DICHO CENSO ES DE 80,295 HABITANTES.
AÚN ASÍ, DESCONTANDO LAS 8,000 VIVIENDAS DE LOMAS DE ATOTONILCO Y LAS 4,000 DE ZIRÁNDARO, SE TIENEN OFERTADAS Y/O EN PROCESO DE AUTORIZACIÓN, AL MENOS 9,724 UNIDADES DE VIVIENDA SOCIAL MIXTA Y VIVIENDA MEDIA, DE LO QUE POTENCIALMENTE RESULTAN 43,661 HABITANTES, LO QUE REPRESENTA UN INCREMENTO DEL 54.4% DE LA POBLACIÓN URBANA ACTUAL Y EL 27% DE LA POBLACIÓN TOTAL MUNICIPAL ACTUAL.
Por todo lo anterior ANALIZADO, se dictamina que: NO ES COMPATIBLE EL USO DEL SUELO Y LAS DENSIDADES PRETENDIDAS PARA ESTE DESARROLLO con respecto a las condiciones y actividades que están presentes en el entorno del polígono en cuestión, ya que en todos sentidos contraviene las disposiciones y los conceptos básicos del PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL MUNICIPAL Y DEL CENTRO DE POBLACIÓN DE SAN MIGUEL DE ALLENDE, Gto., QUE PERMANECE VIGENTE DESDE 2006, además de que físicamente colinda con granjas avícolas y bovinas, algunos desarrollos da baja y muy baja densidad, predios agrícolas de temporal y de riego, asentamientos humanos rústicos dentro de la localidad de Rancho Viejo y otras localidades anexas, así como con terrenos baldíos de condición rural y de pastoreo.
SE CONCLUYE que se trata de un proyecto NO VIABLE para el Municipio de San Miguel de Allende y su Cabecera Municipal en la escala, alcances y densidades pretendidas, puesto que no corresponde con la realidad socioeconómica del mismo, a la par que con las aprobaciones otorgadas hasta el momento para otros desarrollos de alta densidad ERRÓNEAMENTE AUTORIZADOS FUERA DE LA ZONA URBANA, con lo que se tendría que evaluar, analizar y diagnosticar la dimensión y alcances de la cobertura de la demanda actual de vivienda, con respecto a los demás desarrollos en proceso de autorización, o autorizados hasta el momento.
